最近，有人在讨论上海的房价未来走势。自从828新政推出后，市场动态开始发生显著变化，各种新措施陆续出台，影响深远。有人认为开发商面临压力，有人则看到普通购房者的机会。今天，我们来探讨其中的深层逻辑。
828新政实际上包含了两个重要文件，一个是关于销售制度的改革，另一个是对信贷的调整。信贷方面，最长贷款期限可达40年，这对购房者来说意味着每月还款压力减轻，尽管计算略复杂，但影响不大。真正改变行业根基的是销售制度的变化。过去，上海的新建商品房只需要达到正负零的施工标准即可开盘预售，开发商通过预售快速回款，支持进一步开发。而新规规定，房屋必须封顶后才能进行销售，这直接打乱了开发商的回款节奏。
上海在细则中为开发商留出了余地，允许土地款分期支付。开发商可先支付一半土地款，剩余款项在两年内免利息，这一做法缓解了开发商的资金压力，避免将整个市场推向困境。政策制定者也意识到应留出调整空间，以维持市场活力。 pg电子赏金女王
此外，928新规进一步明确了过渡期问题，划定了清晰的分界线。928之后发布的土地将完全按照新规执行，也就是要求封顶销售和现房供应，这样开发商在土地公示时注定要明确标示，以避免信息不对称的情况发生。而828与928之间拿到的土地依然实行旧规则，只改变了还款方案，以防出现大规模的新房断供现象，显示市场稳定的意图。
对于普通购房者来说，新规实际上是利好，未来买房将更加透明，无需再担忧烂尾问题。而对于开发商而言，过去依赖快速周转的盈利模式将不再适用，他们必须回归到实实在在的建造逻辑。原来的商业模式依赖于快速的资金流转来获利，而新规让关注利润率和低杠杆成为必然，整体收益率可能降低到个位数。
原本开发商可以在六到十二个月内获取预售证回款，不再需要长期的市场预判。然而新规实施后，从拿地到有效回款的周期将延长至近两年，市场的不可预测性增加，给开发商压力也随之加大，这使得他们在拿地时必须保留更大的安全边际，因此不再会像以前那样疯狂抢地。 pg电子赏金女王
至于一些细节规定，如定金制度，可能对高端市场无太大影响。而对于销量疲软的郊区楼盘来说，客户本就不愿意交定金，因此该制度的出台影响微小。自贴息政策实施以来，市场反应平淡，尽管政策力度不小，降息100个基点，覆盖住房数量广泛，但全国房价依然在下降，唯一的变化是跌幅缩小。金九银十本是成交旺季，成交量的微增并不算亮眼，而实际情况是，政策效果在低迷的三四线城市有限，对于上海这样的特大城市，降息的实际获益微乎其微，市场波动较小。
上海楼市的结构性变化显著，许多人的传统认知被颠覆。前两年市场初期下滑时，大家普遍认为老旧房产没有价值，反而认为新房和豪宅才是稳定的投资选择。然而今年情况有所反转，超低总价的老破小房源销售火爆，而高价豪宅则在降价。因此，1000万以上的二手房成交量下降超过10%，2000万以上的房源也接近10%的降幅，整体呈现量价齐跌的趋势。
老旧小房能维持住，其实是因为新供应稀少，之前价格下调已够多，并且受到政府政策的支撑，基本面逐渐稳定。真正高危的是那些2000年后建设的房产，之前被称为次新房，现在则可能被看作老旧房，估值波动加剧。核心区域的新盘层出不穷，产品不断升级，新产品的推出使得老房产的客户流失。就拿后滩地区为例，一个新盘卖了280亿，数量达到1500多套，极大地限制了周边老房的成交。 pg电子赏金女王
更令人关注的是，在核心区域，土地供应的逻辑发生了变化。两年前，内环内还难以想到会有低密度土地出让，而现在却可以通过调整性质新增土地，这意味着核心区出现了不少新机会。
